Le débat sur la fiscalité du patrimoine a franchi un cap en octobre 2025. Les députés ont voté un amendement transformant l'IFI en impôt sur la fortune improductive. L'assiette s'élargit bien au-delà de l'immobilier : cryptomonnaies, yachts, liquidités et œuvres d'art entrent dans le viseur. Le Sénat a adopté une version différente. Aucun texte n'est encore promulgué. Voici ce que vous devez comprendre avant de réviser votre stratégie patrimoniale.
En bref
- L'impôt sur la fortune improductive remplace l'IFI sur les actifs jugés non utiles à l'économie réelle.
- Le seuil d'entrée est fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable (version Assemblée nationale).
- Le taux est unique : 1% — contre un barème progressif pour l'IFI actuel.
- Un abattement d'1 million d'euros s'applique sur un bien par foyer, généralement la résidence principale.
- Le Sénat propose un seuil relevé à 2,57 millions d'euros et exclut l'immobilier locatif de l'assiette.
- L'IFI dans sa version actuelle reste pleinement applicable tant qu'aucune réforme n'est promulguée.
De l'IFI à l'impôt sur la fortune improductive : pourquoi cette réforme ?
L'IFI, un impôt jugé incohérent
L'impôt sur la fortune immobilière existe depuis 2018. Il remplace l'ISF, supprimé par le gouvernement Philippe. Son principe : taxer les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros.
Mais la critique est récurrente depuis sa création. L'IFI frappe l'immobilier locatif, pourtant considéré comme productif pour l'économie. En parallèle, il laisse hors de son assiette des actifs qui ne créent aucune valeur : liquidités dormantes, cryptomonnaies, yachts, biens de luxe.
Cette incohérence alimente le débat depuis 2019, notamment au Sénat. Résultat : la réforme en cours cherche à taxer ce qui est réellement improductif, et non plus simplement ce qui est immobilier.
L'amendement Mattei : l'élément déclencheur
Dans la nuit du 31 octobre 2025, les députés examinent le projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026). Le député MoDem Jean-Paul Mattei dépose l'amendement n°I-3379. Il est adopté avec les voix du MoDem, du PS et du RN, malgré l'opposition de LFI, des Écologistes et des groupes EPR et Horizons.
Cet amendement modifie l'article 964 du Code général des impôts (CGI). L'IFI se transforme en impôt sur la fortune improductive. L'assiette s'élargit à des catégories d'actifs auparavant hors champ.
Quels actifs sont concernés par l'impôt sur la fortune improductive ?
Les actifs intégrés dans la nouvelle assiette
La version votée par l'Assemblée nationale intègre dans l'assiette imposable les actifs suivants :
| Catégorie d'actif | Exemples concrets |
|---|---|
| Immobilier résidentiel | Résidence principale, résidence secondaire |
| Biens de luxe | Yachts, jets privés, voitures de collection |
| Objets de valeur | Œuvres d'art, bijoux, métaux précieux, or |
| Actifs numériques | Cryptomonnaies |
| Liquidités et placements peu productifs | Comptes courants, livrets, fonds en euros d'assurance-vie |
| Biens meubles | Meubles meublants, pièces de monnaie |
La version sénatoriale est plus précise. Elle ajoute explicitement :
- les terrains non bâtis sans affectation économique,
- les droits de propriété intellectuelle détenus par une personne qui n'en est pas l'auteur,
- les logements vacants ou dont le redevable se réserve la jouissance.
Les actifs exonérés ou exclus
La réforme vise à ne pas pénaliser les placements orientés vers l'économie réelle. Voici ce qui sort de l'assiette dans la version sénatoriale :
| Actif | Statut dans la version sénatoriale |
|---|---|
| Immobilier locatif | Exclu |
| SCPI, OPCI (pierre-papier) | Exclu |
| Assurance-vie (fonds euros et unités de compte) | Exclue |
| PEA, PER, titres vifs, OPCVM | Exclus |
| Capital-investissement | Exclu |
Attention : dans la version de l'Assemblée nationale, l'immobilier locatif reste dans l'assiette. Sauf s'il répond à des critères stricts : bail d'au moins 12 mois, loyer social, performance énergétique DPE entre A et D. Ce sous-amendement a ensuite été supprimé par un autre vote.
Quel seuil et quel taux pour cet impôt ?
Le taux retenu par l'Assemblée nationale est unique à 1%. Il remplace le barème progressif de l'IFI actuel (0,5% à 1,5% selon les tranches).
Sur le seuil d'entrée, la situation est plus complexe :
- Le sous-amendement n°I-3910 maintient le seuil à 1,3 million d'euros (au lieu des 2 millions prévus dans l'amendement initial).
- Une erreur rédactionnelle dans le texte adopté crée une situation hybride : deux seuils coexistent dans la rédaction actuelle. Le premier à 1,3 M€ pour le barème progressif de l'IFI existant, le second à 2 M€ pour la quote-part taxable à 1%.
Sur l'abattement : un abattement d'1 million d'euros s'applique sur un bien par foyer fiscal. Dans la pratique, cela concerne en priorité la résidence principale.
Assemblée nationale vs Sénat : deux visions qui s'affrontent
Le 28 novembre 2025, le Sénat adopte en première lecture sa propre version, baptisée "contribution des hauts patrimoines". Les divergences avec la version de l'Assemblée nationale sont profondes.
| Point de comparaison | Version AN (oct. 2025) | Version Sénat (nov. 2025) |
|---|---|---|
| Nom | Impôt sur la fortune improductive | Contribution des hauts patrimoines |
| Seuil d'entrée | 1,3 million d'euros | 2,57 millions d'euros |
| Immobilier locatif | Dans l'assiette | Exclu |
| Assurance-vie | Fonds euros dans l'assiette | Exclue |
| PEA, PER, titres | Non précisé | Exclus explicitement |
| Cryptomonnaies | Dans l'assiette | Dans l'assiette |
| Biens de luxe | Dans l'assiette | Dans l'assiette |
Le Sénat cherche à protéger les investissements jugés productifs et à relever le seuil pour ne plus taxer des ménages devenus redevables uniquement par la hausse des prix immobiliers.
Rappel constitutionnel : en matière budgétaire, l'Assemblée nationale dispose du dernier mot.
Quel impact sur votre stratégie patrimoniale ?
Si la version de l'Assemblée nationale l'emporte
Les contribuables au-delà de 1,3 M€ de patrimoine net doivent anticiper une assiette nettement plus large que sous l'IFI. Voici les points de vigilance :
- Assurance-vie : les fonds en euros pourraient entrer dans l'assiette. Réévaluer la part allouée à des unités de compte investies dans l'économie réelle.
- Cryptomonnaies : toute détention significative s'intègre au patrimoine taxable.
- Biens de luxe : yachts, voitures de collection et œuvres d'art deviennent imposables. Leur valeur vénale devra être déclarée.
- Immobilier locatif : reste dans l'assiette sans les exonérations conditionnelles (bail, loyer, DPE), sauf évolution ultérieure du texte.
Si la version du Sénat l'emporte
Le seuil relevé à 2,57 M€ exclurait mécaniquement un grand nombre de foyers actuellement redevables de l'IFI. Les stratégies patrimoniales orientées vers l'investissement locatif, les SCPI, l'assurance-vie en UC ou les PEA ne seraient pas pénalisées.
Dans les deux cas, une révision de votre allocation d'actifs avec un conseiller en gestion de patrimoine est prudente dès maintenant.
Où en est le texte aujourd'hui ?
À la date de publication de cet article, aucune réforme n'est définitivement adoptée. L'IFI dans sa version actuelle reste pleinement applicable.
Le texte doit encore parcourir plusieurs étapes :
- Examen en commission mixte paritaire (CMP), réunissant députés et sénateurs.
- Accord entre les deux chambres sur un texte commun.
- Vote définitif, puis promulgation par le Président de la République.
L'expérience des années précédentes est instructive. Depuis 2019, le Sénat adopte régulièrement ce type d'amendement visant à réformer la fiscalité du patrimoine. Aucune de ces propositions n'a jusqu'ici été retenue dans le texte final du budget.
Les règles actuelles de l'IFI restent donc en vigueur pour 2025. Suivre l'avancement du PLF 2026 et ses navettes parlementaires vous permettra d'anticiper les ajustements nécessaires.