Vous avez signé un compromis de vente. L'acheteur est trouvé, le prix est arrêté. Pourtant, la commune peut encore s'interposer. Le droit de préemption s'exerce précisément à ce moment-là. Il permet à la mairie de se substituer à votre acheteur et d'acquérir le bien à sa place.
Ce mécanisme inquiète vendeurs et acquéreurs. Il est pourtant encadré par des délais stricts et des conditions précises. Voici comment il fonctionne et ce que vous pouvez faire.
En bref
- La signature du compromis ne supprime pas le droit de préemption : elle le déclenche.
- Le notaire envoie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la commune après le compromis.
- La mairie dispose de 2 mois pour préempter ou renoncer.
- Son silence vaut renonciation définitive.
- Si elle préempte, elle se substitue à l'acheteur initial au prix fixé ou en négociant.
- Le vendeur peut contester une décision abusive devant le tribunal administratif.
Le droit de préemption s'exerce après le compromis, pas avant
Beaucoup de vendeurs pensent que signer un compromis les protège. Ce n'est pas le cas. La loi impose justement que la commune soit informée après la signature du compromis, via la DIA.
La DIA, pièce maîtresse du dispositif
La déclaration d'intention d'aliéner est un formulaire officiel (CERFA). Le notaire le rédige et le transmet à la mairie dès que les conditions de vente sont fixées. Il contient :
- l'identité du vendeur et de l'acheteur
- la description du bien
- le prix de vente et les modalités de paiement
- les conditions suspensives prévues au compromis
Le titulaire du droit de préemption, en général la commune ou l'EPCI, peut ensuite demander des informations complémentaires ou une visite du bien. Cette demande suspend le délai de réponse.
Le compromis comme condition suspensive
Dans la pratique, le compromis de vente intègre systématiquement une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption. Concrètement : si la commune préempte, le compromis tombe. L'acheteur récupère son dépôt de garantie sans pénalité.
Cette clause protège l'acheteur. Elle ne protège pas le vendeur contre la préemption elle-même.
Les 2 mois de délai : ce qui se passe concrètement
À partir de la réception de la DIA par la mairie, le délai de 2 mois commence. Pendant cette période, la vente est suspendue. Ni vendeur ni acheteur ne peuvent finaliser la transaction.
Silence de la mairie : la vente peut se poursuivre
Si la commune ne répond pas dans les 2 mois, son silence vaut renonciation définitive. La vente reprend son cours normal. Le notaire peut fixer la date de signature de l'acte authentique.
La mairie décide de préempter : 3 scénarios possibles
| Scénario | Ce que fait la commune | Conséquence pour le vendeur |
|---|---|---|
| Préemption sans réserve | Elle achète au prix fixé dans la DIA | Vente imposée à la commune, délai de paiement 4 mois |
| Préemption avec offre révisée | Elle propose un prix inférieur | Phase de négociation obligatoire |
| Renonciation | Elle ne donne pas suite | Vente libre avec l'acquéreur initial |
Conséquences pour l'acheteur initial quand la commune préempte
L'acheteur initial perd tout droit d'acquisition. La commune se substitue à lui sans qu'il puisse s'y opposer directement. Il récupère son dépôt de garantie grâce à la condition suspensive.
Il dispose toutefois d'un recours indirect. Si la commune renonce plus tard à son projet d'aménagement, elle doit proposer le bien en priorité à l'ancien propriétaire, puis à l'ancien acheteur. C'est la procédure de rétrocession.
Si la mairie ne respecte pas cette obligation, l'ancien acheteur peut demander l'annulation de la préemption et réclamer des dommages et intérêts. Ce droit s'exerce pendant 5 ans après la vente.
Conséquences pour le vendeur : prix, délais, obligations
La commune accepte votre prix
C'est le scénario le plus simple. La commune achète aux conditions de la DIA. Un acte authentique est signé. La mairie dispose de 4 mois pour verser les fonds.
Pendant ce délai, vous conservez la jouissance du bien. Si le logement est loué, vous continuez à percevoir les loyers.
La commune veut négocier le prix
La mairie propose un prix inférieur à celui de la DIA. Vous avez alors trois options :
- Accepter le prix proposé par la commune
- Maintenir votre prix initial et saisir le juge
- Renoncer à vendre
Si vous maintenez votre prix, la commune dispose de 15 jours pour saisir le juge de l'expropriation. Passé ce délai sans saisine, elle est réputée avoir renoncé.
Passage devant le juge de l'expropriation
Le juge de l'expropriation (Tribunal Judiciaire) fixe le prix en se basant sur les prix du marché. Aucune méthode légale imposée : les deux parties présentent leurs arguments et leurs comparables.
Le juge peut s'appuyer sur :
- les prix de vente de biens comparables dans le même secteur
- les valeurs foncières fiscales des 5 dernières années
- toute estimation professionnelle argumentée
Une fois le prix fixé, vous pouvez l'accepter ou renoncer à vendre. Si vous acceptez, l'acte authentique est signé dans les 3 mois.
Peut-on s'opposer au droit de préemption après le compromis ?
Oui. Si vous estimez que la décision de préempter est illégale, vous pouvez la contester. La procédure est administrative.
Le recours gracieux préalable
Dans les 2 mois suivant l'affichage de la décision en mairie, adressez un recours gracieux à l'autorité compétente. Elle dispose alors de 2 mois pour répondre. Son silence vaut rejet.
La saisine du tribunal administratif
En cas de rejet ou de silence, vous pouvez saisir le Tribunal Administratif. Le juge vérifie :
- la compétence de l'auteur de la décision
- le respect des délais légaux
- la motivation de la décision au regard de l'article L. 210-1 du Code de l'urbanisme
- l'existence réelle d'un projet d'aménagement d'intérêt général (art. L. 300-1)
Si la décision est annulée, la commune est réputée n'avoir jamais préempté. Votre vente à l'acheteur initial peut reprendre.
Cette procédure prend du temps. Beaucoup de vendeurs préfèrent négocier le prix plutôt que d'attendre l'issue d'un contentieux administratif.
Et la commission de l'agent immobilier ?
Quand la commune préempte un bien vendu par l'intermédiaire d'un agent immobilier, la commission reste due. La jurisprudence l'a confirmé à plusieurs reprises (Cass. 3e civ., 26 sept. 2007 ; Cass. 1re civ., 25 nov. 2020 ; Cass. 3e civ., 12 mai 2021).
Deux conditions s'appliquent :
- Le montant de la commission et la partie qui en est redevable doivent figurer dans le compromis de vente.
- Ces mêmes informations doivent apparaître dans la DIA transmise à la commune.
Si ces mentions sont absentes de la DIA, la commune acquisitrice peut refuser de verser la commission. Vérifiez ce point avec votre notaire avant signature.
Droit de préemption du locataire : un cas à part
Le droit de préemption du locataire est distinct du DPU. Il ne s'exerce pas dans une zone géographique : il s'applique à tout logement loué mis en vente.
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (article 15) impose au propriétaire d'informer son locataire de son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier. Cette notification vaut offre de vente.
Le locataire dispose de 2 mois pour accepter. S'il ne répond pas ou renonce, vous pouvez vendre à l'acheteur de votre choix au même prix.
Ce droit de préemption du locataire s'exerce avant la mise en vente officielle, donc avant le compromis. Il ne se confond pas avec le DPU communal.
Comment sécuriser votre vente dans une zone de préemption ?
Quelques réflexes réduisent le risque de blocage :
- Vérifiez en amont si votre bien est situé dans une zone de DPU en consultant le service urbanisme de votre mairie ou le PLU.
- Intégrez la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption dans le compromis — c'est une pratique standard, mais vérifiez qu'elle y figure.
- Mentionnez la commission d'agence dans la DIA si vous passez par un agent immobilier.
- Anticipez la DIA : le notaire peut la transmettre avant même la signature du compromis pour gagner du temps sur le délai de 2 mois.
- Consultez un avocat si la commune préempte avec un prix révisé à la baisse : la négociation ou la saisine du juge peut aboutir à un prix plus juste.
Le droit de préemption après compromis allonge les délais d'une vente de 2 à 4 mois selon les cas. Il ne remet pas en cause la vente elle-même dans la majorité des situations. La commune renonce dans plus de 95 % des cas. Mais quand elle exerce ce droit, connaître les règles vous permet de défendre vos intérêts.