Quand un proche décède, le partage du patrimoine ne signifie pas toujours que chacun repart avec une part entière. Souvent, la loi ou le testament démembre la propriété : une personne reçoit l'usufruit, une autre la nue-propriété. Ce mécanisme s'appelle le démembrement de propriété. Il est au cœur de la majorité des successions en France.
Comprendre ce que recouvrent ces deux notions, ce qu'elles impliquent fiscalement et comment elles prennent fin vous permettra d'anticiper votre propre situation.
En bref
- Le démembrement sépare la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété.
- Le conjoint survivant reçoit souvent l'usufruit ; les enfants reçoivent la nue-propriété.
- Les droits de succession sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, selon un barème fiscal lié à l'âge de l'usufruitier.
- Le conjoint survivant est exonéré de droits de succession sur l'usufruit reçu.
- Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans droits supplémentaires.
- Vendre un bien démembré impose l'accord des deux parties.
Usufruit et nue-propriété : deux droits sur un même bien
La pleine propriété d'un bien recouvre trois attributs juridiques distincts :
- L'usus : le droit d'utiliser le bien
- Le fructus : le droit d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes)
- L'abusus : le droit de vendre ou donner le bien
Le démembrement consiste à séparer ces attributs entre deux personnes. L'usufruitier conserve l'usus et le fructus. Le nu-propriétaire détient l'abusus.
Concrètement, si vous êtes usufruitier d'un appartement :
- Vous pouvez l'occuper ou le louer
- Vous percevez les loyers
- Vous ne pouvez pas le vendre seul
Si vous êtes nu-propriétaire, vous êtes juridiquement propriétaire du bien. Mais vous ne pouvez ni l'habiter, ni en percevoir les revenus, tant que l'usufruit dure.
Usufruit viager ou temporaire ?
L'usufruit peut prendre deux formes principales :
| Type | Durée | Valeur fiscale |
|---|---|---|
| Usufruit viager | Jusqu'au décès de l'usufruitier | Calculée selon le barème de l'art. 669 CGI (dépend de l'âge) |
| Usufruit temporaire | Durée fixe (ex : 15 ans) | Évaluée à 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans |
Dans le cadre d'une succession, l'usufruit est presque toujours viager.
Comment se passe le démembrement dans une succession ?
Le cas le plus fréquent : conjoint + enfants
Lorsqu'un défunt laisse un conjoint et des enfants, la loi prévoit une option pour le conjoint survivant. Il peut choisir entre :
- La totalité des biens en usufruit
- Le quart des biens en pleine propriété
Dans la majorité des cas, le conjoint opte pour l'usufruit total. Les enfants reçoivent alors la nue-propriété de l'ensemble des biens.
Cette configuration permet au conjoint de continuer à vivre dans le logement familial et de percevoir les revenus du patrimoine. Les enfants deviendront pleins propriétaires à son décès, sans frais supplémentaires.
Décès sans conjoint survivant
Quand il n'y a pas de conjoint, le patrimoine est transmis en pleine propriété aux héritiers désignés. Le démembrement peut néanmoins être prévu par testament ou par donation antérieure.
Démembrement par donation entre vifs
Le démembrement n'est pas réservé aux successions. De nombreux parents transmettent la nue-propriété de leurs biens à leurs enfants de leur vivant, tout en conservant l'usufruit. Cette stratégie réduit la base taxable des droits de donation.
Droits et obligations de chaque partie
Ce que doit faire l'usufruitier
L'usufruitier a des droits étendus. Mais ils s'accompagnent d'obligations précises, définies par le Code civil :
- Dresser un inventaire des biens au début de l'usufruit (art. 600)
- Entretenir le bien et assumer les réparations courantes (art. 605)
- Payer la taxe foncière et la taxe d'habitation
- Assurer le bien
- Ne pas modifier la substance du bien sans accord du nu-propriétaire
L'usufruitier peut louer le bien. Mais s'il s'agit d'un bien immobilier, les baux de longue durée (ruraux ou commerciaux) nécessitent l'accord du nu-propriétaire (art. 595).
Ce que doit faire le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire est responsable des grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil :
- Réfection des murs porteurs et des toitures
- Remplacement des poutres
- Reconstruction des voûtes
Il n'a aucune obligation fiscale pendant la durée de l'usufruit. Il ne paie ni taxe foncière, ni impôt sur les revenus générés par le bien.
Fiscalité et droits de succession
Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?
Les droits de succession sont calculés sur la valeur des biens transmis. En cas de démembrement, chaque droit est évalué séparément selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI.
Ce barème est fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la succession :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemple concret : Un appartement vaut 300 000 €. Le conjoint usufruitier a 65 ans. La valeur de l'usufruit est de 40 % × 300 000 € = 120 000 €. La valeur de la nue-propriété transmise aux enfants est de 60 % × 300 000 € = 180 000 €. Les droits de succession des enfants sont calculés sur 180 000 €, et non sur 300 000 €.
Le conjoint est exonéré
Depuis la loi TEPA de 2007, le conjoint survivant est totalement exonéré de droits de succession, qu'il reçoive l'usufruit ou la pleine propriété. Les partenaires de PACS bénéficient de la même exonération.
Qui paie l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est dû par l'usufruitier. Il intègre la valeur totale du bien dans son assiette, comme s'il en était plein propriétaire. Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur un bien démembré, sauf exceptions prévues par la loi.
Quand prend fin l'usufruit ?
La reconsolidation au décès de l'usufruitier
L'usufruit viager prend fin au décès de l'usufruitier. À ce moment, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire. Ce mécanisme s'appelle la reconsolidation.
Cette reconsolidation ne génère aucun droit de succession supplémentaire pour le nu-propriétaire. C'est précisément l'un des avantages du démembrement : les enfants récupèrent la pleine propriété sans fiscalité additionnelle.
Autres causes d'extinction
L'usufruit peut aussi prendre fin dans d'autres situations :
- Renonciation de l'usufruitier à son droit
- Prescription pour non-usage pendant 30 ans
- Perte totale du bien (destruction, sinistre)
- Abus de jouissance constaté judiciairement (dégradations volontaires)
Que se passe-t-il si le nu-propriétaire décède avant l'usufruitier ?
La nue-propriété est transmissible. Les héritiers du nu-propriétaire héritent de ce droit. Ils deviennent nus-propriétaires à leur tour et attendront le décès de l'usufruitier pour récupérer la pleine propriété.
Peut-on vendre un bien démembré ?
L'accord des deux parties est obligatoire
Vendre un bien démembré nécessite le consentement de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Aucun des deux ne peut vendre seul sa quote-part sans accord de l'autre, sauf à ne céder que son propre droit (ce qui rend le bien difficile à valoriser).
Dans la pratique, une vente amiable est toujours préférable. Le notaire répartit ensuite le prix de vente entre les deux parties selon le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Si l'un des deux refuse de vendre
En cas de blocage, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente sous certaines conditions, notamment si le refus d'un indivisaire met en péril l'intérêt commun (art. 815-5 du Code civil). Cette procédure est longue et coûteuse. Mieux vaut anticiper et prévoir des clauses dans les actes de donation ou de testament.
Questions fréquentes
L'usufruitier peut-il refuser la succession ?
Oui. Comme tout héritier, l'usufruitier peut renoncer à la succession dans un délai de quatre mois à compter de l'ouverture de celle-ci. En cas de renoncement, ses droits reviennent aux héritiers suivants.
Les enfants doivent-ils payer des droits sur la nue-propriété reçue ?
Oui, sauf si les abattements légaux couvrent la valeur transmise. Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur les successions en ligne directe. Cet abattement s'applique à la valeur de la nue-propriété reçue.
Peut-on démembrer une assurance-vie ?
Non. L'assurance-vie ne fait pas partie de la succession et n'est pas soumise au régime du démembrement successoral classique. Des clauses bénéficiaires démembrées peuvent néanmoins être rédigées, mais elles obéissent à des règles spécifiques.
Comment protéger le conjoint tout en avantageant les enfants ?
Le testament ou la donation entre époux permet d'organiser précisément le démembrement. L'usufruit universel pour le conjoint est souvent la solution la plus protectrice. Pour aller plus loin, une société civile immobilière (SCI) ou un mandat de protection future peuvent compléter le dispositif.